新力点燃引信：暴跌90%后，大额投资者叫老板“别躲了”

新力的暴跌，几乎跌出了新纪录。

在港上市的百强房企新力控股，在中秋节的前一天遭遇了黑天鹅，股价在一天之内直线下跌，跌幅最大超过90%，到收盘时仍然下跌超过87%。几个小时之内市值蒸发了120亿港元。

这只是围绕着新力的众多阴影之一。

同一天，新力被传大幅降薪，副总裁级别的高管直接降薪70%，这相当于在内部昭告公司已然遇到巨大危机，并且需要员工们共同勒紧裤腰带过苦日子。传递出一种船底漏水即将倾覆的感觉。

很快，新力作出回应称，降薪将于本月开始执行。

另一边，此前被发布在网的“张园林在新力上市过程中遭遇金融诈骗”一事，再次被翻出来，和此次的暴跌联系在一起营造出充斥着阴谋诡计的气氛。

迷雾之中，真实的新力究竟怎么了？事实上，这些问题并不算难以解答。从十年前张园林创办新力，到5年前开始的规模扩张，再到2年前的港股上市，新力走的每一步，都埋下了今天暴跌的巨雷，还有导火线。

张总退了大额投资者拉的群

9月18日，新力闪崩两天前，一些境外投资人和新力内部高管共同拉了一个微信群，准备在群里协商一下新力债务的问题。

这个群里包括了不少大额资方人士，新力董事长张园林也在列。

10月份新力控股有一笔2.46亿美元的债券即将到期，投资者们想要了解的是，新力到底能不能还钱。

投资者们在微信群里逼问张园林，面对即将到期的美元债，“有多少钱已经准备好？还差多少钱？用什么方法和途径解决这部分资金？”

张园林没答腔，过了十几分钟，新力的员工就发消息，说张园林因为“误操作”退群了。

没错，新力控股董事长张园林直接从投资者的群里跑了。

9月20日，新力控股在港股市场上闪崩后，债权人们在群里强烈要求张园林出面解决问题，他们向张园林喊话：躲是解决不了问题的。

这就不得不令人想起近期“爆红”的恒大，同样是因为债务问题爆发导致整体大厦将倾，只是新力没有恒大的体量，无法像后者一样和投资者、政府斡旋，寻求“大而不倒”的可能。

在恒大的前车之鉴下，资本市场只会对新力更严格，一旦新力的债务问题出现漏洞，必将群起而攻之。到时候，新力的下场比恒大还要惨。

就在新力暴跌的同一天，市场有传闻称，新力控股人事部门口头通知集团总部员工全员降薪，其中副总裁级别降70%，总经理级别降60%，总监级降50%。

《每日经济新闻》报道称，从一位接近新力的人士处得知传闻属实，公司HR于9月17日通知总部各条线负责人，由其一对一告知。

大厦还没倒，身处其中的人就要先付出代价。

但实际上，这一切危险早已有了端倪。

9月17日，新力控股2021年10月到期美元债价格下跌25.5%，跌幅创下纪录。

一般来说，企业偿债能力良好的时候，其债券价格不会大幅下跌，而当大幅下跌的时候，也就意味着外界对于企业的偿债能力不信任了，因而哪怕打骨折也要把债券出手。

直接一点说，外界已经不相信新力能还钱了。

更早一些的时候，国际评级机构惠誉和标普双双将新力控股的评级展望调整至负面。

如标普在报告中指出，将评级展望调整至负面，源于新力控股的资本市场渠道受损，其融资渠道收窄。

投资者的不信任和抛弃，是新力控股一天就变成仙股的原因之一。

但新力何以沦落至被抛弃？

从2010年成立，到2019年港股上市，新力创造了内地最年轻的上市房企记录，上市时的意气风发，竟在不到700天的时间里就消失无踪，背后必定有更隐秘的原因。

十年创业，一朝崩塌

2010年，万科销售额达到1081.6亿元,同比增长70.5%，并且成为了全国第一个年销售额达到千亿级别的住宅企业。

同一年，张园林在南昌成立新力置业。

网络上关于张园林的信息并不多，公开信息显示，他曾在江西省五建任职，并曾做到总经理的级别，而这家公司的实际控制人是其胞兄张国印。

成立新力置业后，张园林在南昌打造了第一个地产项目——新力·帝泊湾，这个楼盘的品质被称作是顶级水准，当地称其“满足了南昌人对于家的想象”。

此后，新力花了10年的时间去追赶千亿的目标。

2016年，新力走出江西，将版图扩张至惠州、苏州等四个城市；2017年，新力将总部迁往上海，同时也加速了全国化布局。到2020年，新力合约销售额1137.36亿元，正式晋升千亿房企。

从0到千亿，万科走了26年，碧桂园走了21年，恒大走了15年，融创也花了13年。但新力只用了10年时间。

光鲜的成绩背后，却有着危险的一面。

新力发展的这10年，也是国内房地产奉行高负债高周转的10年。

为了实现规模的快速扩张，新力喊出了一个口号。“120天启动开发、180天达到预售标准”。

不断的拿地、开建，将高周转大的模式循环往复的使用，帮助新力在极短时间内实现了大规模增长。

2015年新力销售额尚且不足50亿，但走出江西的第一年，销售业绩就达到161亿，翻了3倍有余。2017年新力销售额更是高达428.1亿，对比2015年已经翻了8倍，一直到2019年在香港上市，新力都处于狂飙突进的状态。

到2020年，销售额对比2015年已经翻了22倍。

但高周转模式带来的债务压力却一直如同一座大山，压在新力背上。

数据显示，新力上市的前三年，即2016-2018年，其净负债率分别为190%、270%、240%。

截至最新报告期，新力控股总资产为966.28亿元，总负债775.64亿元，其中，流动负债就多达754.28亿元。未来一年内，新力将有超过130亿元的债务到期。

对照房企融资新规“三道红线”，新力踩中了一道红线，归为“黄档”，有息负债规模年增速不得超过10%。

截至2020年底，新力有息负债规模为238.8亿元，也就是说，整个2021年新力能增发的有息债券规模或许只有20多亿。

靠借钱、融资为上市公司补血已经很难了，新力能否从自身的业务中实现造血呢？

这并不容易。

在2016年到2019年的几年里，新力经营活动产生的现金流净额分别为-20.4亿、-65.5亿、17.2亿、-38.4亿，

除了上市的前一年实现了正向现金流，四年中的其余三年现金流均为负。

从这个数据里来看，新力在大肆扩张的几年中，其主营业务很难说是赚钱的。这样的新力，又是如何实现上市的？

为了上市借高利贷买自家股票？

今年7月8日晚，房地产业界突然开始流传一份神秘文件。

文件名为《新力地产老板张园林求救信》，主要内容是说，2019年新力控股创始人张园林在推动新力上市时遭遇金融诈骗，欠下了16亿高利贷，至今未解决，并且张园林还一直在被追债。

根据这封求救信上的内容，这个诈骗团伙包括上市进程中参与的保荐人、承销商、市值管理团队以及基金经理，这个团队在新力上市时故意致使其只获得0.71倍认购，可能导致上市失败。

为了让新力顺利上市，张园林向境外的高利贷集团借了16亿港元去填这个窟窿，这笔高利贷的月息高达3%，单月利息支出就达到 4800 万港元。

据称张园林为了偿还这些借款和利息，质押了股票，并大派股息，才解决了第一年的利息支出。

但新力方面曾对此予以强烈否认。

公开信息显示，新力地产的港股总股本是35.7亿股。大股东张园林及其关联方持有超29.7亿股，超过了总股本的83%。公众持股约6亿股，只占到16%左右。

截至9月20日下午紧急停牌。新力地产总成交量达到3.69亿股，总成交额1.957亿元，3.69亿股，占到新力公众持股的超50%。

而且，新力在从3.8元跌到2元时，成交量还算风平浪静，巨额抛单主要在下午2点30左右，跌到2元以下的时候密集出现。

这样的抛售解释成公众股东集体行为显然十分勉强。因此，有分析认为这大概率是新力的大股东股票质押，被动爆仓，进而遭到强行平仓。

新力发布公告

种种迹象，都指向了新力背后不为人知的一面。

这个最年轻的千亿上市房企，构筑其高楼大厦的基本盘似乎并不稳当。

房企没有免死金牌

前几年，一部关于燕双鹰的电视剧火了，扮演燕双鹰的演员张子健在剧中有一句破圈的台词。

“我赌你的枪里，没有子弹”。

放到现实里，对新力控股也同样适用。

2016-2020年，新力控股营收分别为22.23亿元、52.41亿元、84.16亿元、269.92亿元和280.69亿元；同期净利润则分别为6243.7万元、9502.1万元、4.14亿元、19.57亿元和19.6亿元。

在过去的5个财年中，新力控股的净利润率不足8%。而行业的平均净利润水平则在9.7%左右。

尽管只有不到2%的差距，但对于销售额上千亿的房企来说，这意味着动辄数十亿的利润差距。

利润率的原因，则和新力为了快速实现规模扩张选择的联合开发模式相关。

2020年，新力控股实现千亿销售额的第一年，其1137.4亿的合约销售额中，有504.2亿是权益合约销售金额，占合约销售额的比重是44.33%。

所谓的权益合约销售金额，一般是指在房地产开发中，某家房企选择和其他房企合作开发，再按照股权占比分配权益。

新力对于合作开发的依赖，导致其“增产不增收”。

新力不断努力，实现了千亿规模，可就是光看见了规模，却看不见利润。

造血功能的孱弱，才是造成新力如今困境的真实原因。尽管在当下的房地产环境中，千亿规模被看作是通往未来的船票，但并不是房企的免死金牌。

这一点，在最近的房地产公司中，早已被证明。

内容来源： 金角财经

作者：贾敏