时代中国申请“退货退款”，广州“旧改王”玩不动了

导读：在今年3月31日举行的2021年公司业绩会上，时代中国董事长岑钊雄说“整个行业最糟糕的时间已经过去了”，但时代中国自身的风险还未消除。岑钊雄不久前向广州地方政府递交“求助信”，提出计划退出当地8个旧改项目，以缓解资金问题。但业内人士认为，鉴于当前形势，求助信中关于“退钱”、“退村”等诉求未必得到有效解决。时代中国手持万亿货值的旧改项目，项目数量仅次于佳兆业，后者曾是粤港澳大湾区旧改领域一位重量级玩家。素有广州“旧改王”之称的时代中国，何以沦落至此？

4月一个普通的工作日午后，堆满集装箱的广州黄埔港，如同一架大型机器般忙碌地运转。这里是粤港澳大湾区的几何中心。距离港口约1公里的黄浦区裕丰围村，相比之下却显得格外冷清。

这里和广州任何一个城中村别无二致：狭长幽暗的巷子，随处可见的裸露的电线，多数不超过五层的自建房及贴满“牛皮癣”的斑驳外墙，还有偶尔路过的一些操着不同口音的外来务工人员。

5个月前，裕丰围村却是另外一番景象。彼时，村里的旧改服务中心刚刚剪彩，拆迁签约率破八成的喜报四处传开，村民茶余饭后一边八卦“你家准备分几套房”，一边热议周边新楼盘的行情。

裕丰围在2016年被纳入黄埔区城市更新年度计划，时代中国集团（01233.HK）很早就已介入该村的旧改工作。由于地处“广州第二个CBD”临港经济区的腹地，裕丰围曾被赋予广阔想象空间。

但如今，这个项目连同另外七个旧村改造项目，突然被时代中国“打包”摆上货架——一周前，时代中国发出一封“求助信”，在地产圈掀起轩然大波。信中提及时代中国计划退出广州裕丰围村等8个旧改项目，同时恳请当地政府支持协调退回多个项目的旧改履约保证金和前期投入资金，共计21.48亿元。

时代中国是一家老牌粤系房企，亦是大湾区旧改领域一位重量级玩家，它见证了广州这座改革开放前沿城市的变迁，但这次“割肉”偏偏从大本营开刀，令人不胜唏嘘。

“退村”背后

由时代中国操刀的广州裕丰围村旧改工作，目前还未进入大规模拆迁阶段，但村里已经出现了一些自行拆除房子的痕迹，一片狼藉的工地零星地散布在各个角落。

裕丰围村旧改项目距离最终批复还差临门一脚，目前项目进度定格在“已过会”状态。村里一家便利店的老板告诉财熵，由于开发商没钱，旧村改造已经停了一段时间，“不知道是不是不拆了”。

财熵到裕丰围村调研的两日前，4月22日，时代中国发出一则公告，称已将4月到期的两笔美元债兑付完毕，其中一笔距离到期仅3天时间。

此前有媒体质疑，时代中国退出旧改项目是为了兑付债务。《证券时报》曾就此询问时代中国，后者回复：“我司积极与政府相关部门就个别项目事宜沟通新的推进解决方案，是正常的企业经营行为”。

但这并未能平息市场的担忧。时代中国在那封“求助信”的开头，就“坦白”了资金紧张的情况：“近期，因受多方位政策叠加调控，房地产企业融资渠道受限，项目销售回款显著下滑，严重影响我司现金流稳定性，而旧改项目沉淀我司大量资金，为顺利渡过当前阶段性困难，恳请市政府支持企业纾困解难。”

这封函件最近才流出，但落款日期标注为3月29日，时间点值得玩味——2天后的3月31日，时代中国举行了2021年业绩发布会，当日董事长岑钊雄非但没有透露出任何“退村”信号，反倒将城市更新定位为“核心优势”：“时代中国在全国拥有约135个处于不同发展阶段的城市更新项目，潜在总可售面积约4000万平方米，预计总货值超过1万亿，主要布局在广州、佛山、东莞、深圳等大湾区重点城市。”

财熵注意到，此次时代中国计划退出的项目都位于广州，但基本分布在从化、增城、黄埔等外围地区。而黄埔裕丰围村算是最靠近市区的了——从化禾仓村以及增城城丰村、新汤村都在广州市中心50km之外。

时代中国介入这几个项目的时间不算久，为何会选择将它们摆上货架？广州旧改领域一位从业人士向财熵分析：“增城、从化从来不缺供应，很多房企在公开土地市场都搞不过来，更别说难度系数更高、周期更长的旧改项目了。”

“至于黄埔的项目，同样面临着严峻的挑战，”该人士进一步说，“从城市更新10条‘快批、快拆、快建’，到住建部63号文的‘防止大拆大建’，随着政策踩下刹车，黄埔很多旧改项目也难以正常推进。和其他区域不同，黄埔是拆迁前置，齿轮一旦开始转动，就进入了最费钱的拆迁补偿阶段。”

在那封“求助信”里，时代中国同样提到政策因素：“因旧村改造政策不断调整，这8个项目如今皆无法正常推进”。

由此看来，时代中国这次退出旧改项目，除了自身资金掣肘，不排除还出于战略优化的考量——加快去化困难、占用资金的非核心地段项目出清，转而将精力集中投放在更值得布局的项目上。

低调的“旧改”高手

事实上，时代中国算是最早一批参与广州旧改的玩家。

2010年，广州两处城中村异常热闹：顺利回迁的天河区猎德村村民摆下808桌宴席，庆祝广州第一条城中村旧改成功。猎德村民这次回村，个个摇身一变成为千万富翁，每个家庭平均坐拥七八套房产；在7公里之外的海珠区琶洲村，尘土飞扬，机器震耳欲聋，地产大鳄保利（600048.SH）开始进村动迁，成为广州第一家主导改造城中村的房企。

这一年，时代中国也正式涉足城市更新业务，介入广州黄埔区红卫村的旧改，只是尚未受到太多关注。真正将时代中国转变为广州旧改赛场上的“重量级选手”的，是一个偶然契机——2012年，时代中国并购了经营城中村转租业务的广州至德。这次并购在当年如火如荼的中国房地产市场显得波澜不惊，却成为了时代中国大举切入城市更新的前奏。

一年后，广州市政府启动“三旧改造” ，解决城中村相关建筑及地块的所有权问题。参与城中村转租业务的时代中国，此前与村民们建立了深度联系，于是顺势深度介入旧改，拿到了不少项目的改造权。

2015年，素有深圳“旧改王”之称的佳兆业（01638.HK）爆发债务危机，地产圈一时风声鹤唳。有人问时代中国的老板岑钊雄“时代地产会不会放弃旧改？” 岑坚定地摇了摇头。

岑老板的底气，一部分源自时代中国独特的旧改模式——区别于此前很多房企通过与当地政府“沟通”，从而拿到优质项目的方式，时代中国更多是通过和当地村集体打好关系，双方结成“联合体”，向政府申请获得旧改资格。这种“自下而上”的打法，让时代中国避免受到政治风险牵连——佳兆业当年就是因此卷入漩涡。

岑钊雄的坚定，或许还带有几分赌博的成分。随着“招拍挂”市场的土地价格越来越高，房企亟需寻找到降成本的方法。旧改成了很多房企眼馋的一块大蛋糕——虽然开发难度大、周期长，但平摊下来成本较低。

当然，对于走“曲线”旧改路数的时代中国而言，和其他规模房企相比议价能力不高，意味着需要更早介入、更多地在项目上投注精力。

那几年，广州冼村、康乐村、红卫村、东塱村等一座座城中村，陆续被合生(00754.HK)、富力(02777.HK)、保利、奥园(03883.HK)等房企“翻牌”。令人瞠目结舌的高额拆迁分红，让开发商和村民同时爆火。但相比之下，时代中国的旧改业务几乎没有存在感。

直到2018年，时代中国在年报“收入”一栏新辟“城市更新业务收入”一项，人们才发现这匹“黑马”的巨大潜力——当年时代中国的城市更新业务终于有所“收成”，拉锯了8年的黄埔红卫村实现首次转化，旧改业务贡献毛利率高达64.6%；旧改创收 27.76亿元，占集团营业收入的8.1%。而同年，深圳“旧改王” 佳兆业的旧改毛利率也不过才50%。

第二年，时代中国的城市更新业务毛利率为50.1%，同比有所下降，但仍远高于当年29.3%的集团整体毛利率。

2020年是广州城市更新最火热的一年，政府计划3年内推进83座城中村、5年内完成183座城中村改造。当年，时代中国公开投标了5个旧村改造项目。但实际上，其介入的项目数量远不止这么多。

数据显示，从2017年到2021年，时代中国每年累计拥有旧改数量分别为68个、80个、120个、160个和135个，五年翻了一倍，目前数量仅次于佳兆业的201个。不过，时代中国对旧改项目的具体进展或收支情况总是三缄其口。岑钊雄曾解释称，这是出于保密的考虑。

近水楼台先得月。时代中国，这家总部位于广州东风路的粤系房企，近年来也加大了在大湾区的攻势。2021年财报显示，时代中国在大湾区的土储占比近90%，其中广佛两地合计占比约三成。作为比较，同为深耕大湾区的房企——龙光（03380.HK）和佳兆业在湾区的土储，顶多不过70%。

财熵在《方圆地产换帅背后：中小房企老板坐不住了》一文中指出，粤系全国化房企、粤系深耕型房企及外来房企三股势力，正在瓜分大湾区存量房地产市场。湾区的旧改领域也自然成为一个战场，龙湖(00960.HK)、融创(01918.HK)、升龙等外来房企先后杀入。

为了突围，时代中国唯有加大火力，不仅集中在大湾区的城市更新上。据岑钊雄在公司2021年中报业绩会介绍，时代中国的土储大概有50%是从城市更新中转化出来的，还有大概50%是在公开市场中获取。旧改，成了时代中国土储的主要来源之一。

而且，为了增加大湾区的布局，时代中国不计成本，频繁在公开市场上拿“地王”。继2015年夺下番禺市桥地王之后，2017年时代中国又拿下广州海珠广纸新城板块的住宅用地，刷新广州单价纪录；2019年，时代中国拿地溢价率在33%以上，这一年花掉了247亿元，同比增长90.48%。

事实上，早在2019年，时代中国就已经开始感受到激进扩张之后的资金压力——当年其发债次数达到12次，2020年又发债17次，每次融资的目的都是借新还旧，填补项目增长带来的资金缺口。另外，此前岑钊雄曾表示“配股不如借钱简单”，但2019年却突然祭出配股大法；同年，时代中国被曝强制要求员工卖房。

俗语说“鸡蛋不能放在同一个篮子里”，但岑钊雄却只想证明：只往一个篮子里放鸡蛋不仅没问题，还有可能做成千亿生意。

危险仍未解除

岑钊雄的野心一度实现了。2020年，时代中国的销售额首破千亿大关——1003亿元的销售额中，来自广东的业绩贡献了9成。

然而，岑老板没有赌对下半场。2021年下半年，房地产形势急剧恶化，时代中国未能在“千亿战队”中站稳脚跟，全年销售业绩仅为956亿元，营收锐降13%，核心净利润骤减超10%。

时代中国“押宝”的旧改业务也出现变数。

如前所述，广州旧改政策出现调整，令重仓的房企猝不及防——此前不少去化周期较长的旧改项目，前期已经沉淀了大量资金。按照时代中国求助信的统计，其在8个项目上已经投入了超过20亿元，相当于公司2021年净利润（46亿元）的近一半。

为缓解资金紧缺问题，时代中国的办法是出售资产、退出部分旧改项目。然而，时代中国类似的“退村”操作已不是第一次——早在2021年6月，时代中国便退出广州黄埔区金坑银岭旧村改造项目的前期服务工作，广州科学城集团接盘；也可能不是最后一次——在2021年年报中，时代中国暗示，可能会进一步出售资产来应对行业下行的风险。

在2021年业绩会上，岑钊雄表示“地产行业最糟糕的时间已经过去”。4月，时代中国成功将两笔美元债兑付完毕。知名地产分析师严跃进发现，其他一些房企也有类似的表现，例如德信中国（02019.HK）4月发布公告，称已将资金存入境外银行账户，以偿还2亿美元优先票据；宝龙地产(01238.HK)也表示，“已经导出必要的资金以偿还今年到期的2亿美元优先票据”。

“房企的最大压力期正不断过渡，当前正是金融政策效应集中释放的关键月份，二季度能够有起色，那么企业后续成长性就会比较高。”严跃进认为。

然而，对于时代中国来说，发出求助信只是开始，能否脱困，还要看诉求能否被解决。时代中国究竟能否退回前期投入、能否顺利将手上的旧改项目交接出去？这些问题依然存在很大变数。

开发商进入一个旧改项目不易，需要政府、城中村村委会等合作方的支持与配合，退出也意味着可能要将这些流程重新走一次。

公众号“拆神”曾指出，时代中国在增城有一个旧改项目已经暂缓实施，其一直想退出，但未能得到村集体的同意。该村希望把开发商的保证金利息，留给村里作为补偿。

至于和政府的交涉，前述广州旧改人士对财熵说，前期投入资金及保证金大概率是可以从政府追回的：“只要可以核定为成本的部分，应该是可以退的，因为这部分本来就要退，只是早退晚退而已。其实广州开过会，合理合法范围内，适度支持。”

不过，该人士对时代中国后续能否找到接盘方持谨慎态度，尤其是考虑到近期希望退出旧改项目、回笼资金的房企队列已经越来越长：“现在旧改没有大规模收并购。除了世纪金源参与了奥园旧改的合作外，基本上都是区属国企和城投在接手兜底维稳。主要是因为政策不稳定，‘赌’的成分太高，谁也输不起。”

“最有可能的局面是引战合作方。”他进一步指出，目前广州还没有完全整体股权转让的情况，对于未批先拆、开发商无法继续运营的项目，多数后续以收并购、合作开发为主，例如阳光城（000671.SZ）曾主导的荔湾区茶滘村、奥园曾主导的荔湾区东塱项目、升龙地产主导的黄埔区夏园村旧改等，接盘方都闪现国资身影。

广东住房政策研究中心研究总监李宇嘉也曾对财熵表达过类似观点——随着城市更新回归到民生，在拒绝大拆大建、控制房价、降低拆迁补偿成本等限制之下，旧改对于一些规模不大的民营企业来说有一定操作难度。为了保证公共服务的大方向不变，城市更新的下半场，将由国企和央企主导。

这是不是说，属于时代中国的“时代”已经过去了？

内容来源： 财熵 凤凰财经