地产商高周转有多疯狂？3点竞拍拿地5点进场施工

开发商高周转有多疯狂？看看5月13日深圳首批集中供地竞拍就知道了。下午3点开始竞拍，来自深圳本土的佳兆业差不到4点拍到一块土地，施工队下午5点就开进了现场，开始施工！

刷新深圳速度，来自房地产开发商拉到极限的高周转开发模式。

刷新深圳速度：3点拍地5点进场施工

5月13日，深圳市集中出让6宗地块，包括宝安尖岗山1宗、光明凤凰城1宗、龙华油松1宗、南山西丽1宗、深汕合作区2宗。总建筑面积91.01万平，总起始价105.76亿元。最终6宗地块以138.44亿元成交。

然而，这次土地集中竞拍最吸引眼球的，并不是现场各大房企的举牌竞争画面，而是在竞拍会场之外。市场传来消息，拍卖会刚刚结束，下午5点钟，佳兆业就将推土机开进了土地现场，并挂出了庆祝开工的横幅！

雪山财金注意到，本次竞拍下午3点开始，竞拍过程前面二十多分钟，接连成交2宗地为宝安A122-0372地块、光明A646-0083地块。而之后佳兆业此次斩获的宝安A122-0372地块，经过9轮激烈竞价后，才由深圳市金桂商务信息有限公司（佳兆业）以总价25.44亿元斩获，溢价率45%。

也就是说，从竞拍会开始到佳兆业力挫群雄拍下宝安A122-0372地块，时间已经过去半个小时左右。而仅仅一个半小时左右之后，佳兆业就在该地块挂出了庆祝开工的仪式，并将挖机和工程车开进了工地。

1个半小时！

从拍获地到入场施工，这堪称中国房地产行业有史以来最快的拿地开工进度。佳兆业又妥妥地刷新了深圳速度！

佳兆业高周转有多拼？

佳兆业拍地当天就入场开工的消息，5月13日就在业内热传。少见多怪的雪山财金一度严重怀疑这次拍卖存在猫腻。

按常理推测，企业明确知道竞拍获得土地之后，再调集挖机、工程车，施工队，定制庆祝条幅等物资，这些工作都需要花费很多时间来统筹。一般情况下，1个半小时当然无法实现。这些工作肯定都要提前准备。既然要提前准备，那就有一个前提，佳兆业对斩获这块土地至少得有八九成以上的把握才对。

所以，雪山财金与很多人一样，知道这个消息的第一反应是，会不会是提前内定，或者串标围标？

雪山财金通过对比参加竞拍的企业名单，发现参与本场土拍的开发商共20余家，分别是万科、金地、招商、中海、保利、华润、中粮、碧桂园、金茂、电建、深业、卓越、平安、龙光、华发、世茂、星河、建发、越秀、中交、大悦城、武汉交投、佳兆业、联发等 。

无论是深圳本土开发商，还是外来开发商，基本上家家都是知名大开发商。因此佳兆业围标的可能性基本上被排除。

而这块地，佳兆业以总价25.44亿元斩获，配建面积为31200平方米，溢价率45%，成交楼面价7.44万元/平方米。该地块建成后，商品房销售均价不得高于8.32万元/平方米（不含室内装修）。

以此测算，这一单价留给佳兆业仅有不到一万元的发挥空间。佳兆业需要在此空间内覆盖建安、财务、营销（当然这个价格预期不会愁卖）等费用。其中，按照经验的估算，以该地块的开发体量，仅一天的财务成本，就应该是10万级以上。早一天开工，早一天回笼资金。这或许就是佳兆业在拍到土地后，不到2小时就要进场开工最根本的原因。

如此看来，佳兆业经过9轮竞价之后拿到的这块土地，就算不是烫手山芋，也属于鸡肋了。再去猜测是否有内定或者串标，已经没有意义了。

住建部门为开发商高周转放水？

至于还没有拿到土地，就开始筹划进场施工事宜。《雪山财金》通过多位深圳地产业内人士询问得知，这已经是深圳地产行业比较常见的现象。一般情况下，企业参与竞拍之前，基本会请供应商提前做好方案，拿到地就抓紧签合同入场；拿不到地，也就损失一点前期费用而已。在深圳，甚至曾经有2家开发商同时委托同一家供应商做准备方案，结果竞拍土地时两家都没有拍到土地案例。

当然，深圳市政府住建部门的“配合”与“放水”也是相当给力。否则，按照相关法律法规，房地产企业在拍到土地之后，必须缴纳足额的土地出让金之后，才可以拿到土地证。而在这之后，还需要办理开工许可证，之后才可以正式入场开始施工。很显然，以上这些步骤，在5月13日当天，肯定是无法全部完成的。

深圳本地业内人士表示，深圳相关部门与开发商尤其是本土开发商的配合早有默契。政府部门也知道企业压力大，一般情况下，会有限度的默许企业将一部分工作提前。比如，办理下来开工证之前，会默许企业挖机和工程车进场进行土地平整的工作。但是对于容易涉及到环保和施工安全的打桩环节，监管部门会盯得比较严，没有拿到开工许可证，开发商是严禁打桩的。

从现场流出的图片，也部分验证了这一说法。现场流出的图片显示，至少有2台挖机和6台大型工程车进入施工现场。但是没有看到工地打桩设备。

雪山财金注意到，深圳住建部门这种为开发商高周转开绿灯的行为并非孤例。2020年11月底，万科在尖岗山拿地后，也是当天就开工，今年5月就开始入市销售。