一周三次！雅居乐融资不断，激进扩张质量问题层出

雅居乐又发债了！

6月1日，雅居乐集团控股有限公司（代号：03383）发布

公告，雅居乐额外发行于2026年到期1.5亿美元5.5%的优先票据，此额外票据将与于2021年5月17日发行于2026年到期3亿美元5.5%的优先票据合并及构成单一系列。

雅居乐称，其有意将额外票据所得款项净额用于为将于一年内到期的若干现有中长期离岸债务再融资，或会因应市场状况的变化调整上述计划而重新分配所得款项净额用途。

此前，5月24日，雅居乐刚获两笔定期贷款信贷，分别是52.53亿港元及2850万美元。

仅仅4天之后，雅居乐又宣布募资约32亿港元。

根据5月28日雅居乐发布的公告称，其间接非全资的附属公司雅生活将向不少于6名承配人配售8666.68万股新H股，配售价为37.60港元/股，配售所得款项总额及所得款项净额预期分别为约32.59亿港元及约32.42亿港元。

美元债、定期贷款、配股，各种融资渠道多管齐下，而且如此密集，雅居乐到底有多缺钱?

今年3月，雅居乐发布了2020年财报，雅居乐营业收入为802.45亿元，同比增加33.2%；毛利为241.02亿元，较2019年毛利增长31.3%；毛利率为30.0%，同比下降0.5个百分点，与去年基本持平；净利润为122.49亿元，增幅为32.7%。

2020年雅居乐全年实现销售金额1381.9亿元。从业绩上看，雅居乐2020年度表现较为不错。但在对外的业绩发布会上，让公司管理层更加重视的是雅居乐负债情况的优化。

2020年，住建部提出“三道红线”为房企融资戴上紧箍咒。在三道红线方面，2020年上半年，雅居乐还脚踩两道监管红线。不过到年末，降负债有一定的成效，雅居乐剔除预收款后的资产负债率为71.9%，净负债率为61%，非受限现金短债比为1.3，仅踩中一道“红线”。

截止2020年底，雅居乐的总负债高达2367.95亿元，全年总借款成本达73.36亿元，较2019年度的70.79亿元增加3.6%。值得注意的是，2020年公司的实际借贷利率较前一年度还有所下降，从7.1%降至了6.56%，这也说明公司的借贷规模进一步扩大。

另一方面，雅居乐2020年大举拿地，土储面积从2019年末的3970万平方米增至2020年末的5301万平方米，增幅较大。

此外，过去一年美元与人民币汇率的较大波动也对公司的业绩产生了不小的影响。

根据财报，2020年雅居乐实现借款汇兑收益26.84亿元，主要原因在于公司大量的美元债务受到了人民币升值的利好。

而雅居乐的债务中还含有不断增长的永续债债券。2018年、2019年，雅居乐永续债债券余额分别为83.35亿元、135.67亿元。到2020年，雅居乐永续债达到136.37亿。

永续债虽然可以一时掩盖真实负债率，但要付出高额的利息。在降杠杆的同时，永续债将会持续蚕食公司利润。如果计入永续债影响，那么雅居乐的净负债率则为114%

2020年，雅居乐采取了诸多措施来缓解债务负担。据悉，其一方面利用830 亿元未使用授信额度，对短期内到期的境内外金融机构借款进行置换或者滚动续借；另一方面，还通过番禺雅居乐发行公司债偿还雅居乐控股熊猫债，通过发行美元债置换境外债券。

但此种方式还债实属借新还旧，债务腾挪，并不能达到整体控负债、降杠杆的目的。这也解释了为何雅居乐虽然三道红线接近达标，但是仍融资不断。

与平安的合作之路，联手融资或达百亿

2020年12月24日晚，雅居乐集团发布公告，企业附属项目公司（均为公司间接全资或非全资附属公司）与投资者平安不动产签订合作协议。

根据协议，雅居乐将把7个地产项目的部分股权打包出售给平安不动产。后者已同意向有关雅居乐附属公司合计支付70.51亿元诚意金，最晚支付日为2020年12月31日。

这笔“突如其来”的大额现金，不仅帮助雅居乐冲了一波业绩，还让公司的现金短债比、资产负债率等相关指标得到优化，其用意十分明显。

事实上，雅居乐与平安合作多年，到2021年，双方已进行了4次合作。

早在2016年，双方和绿地控股集团股份有限公司及其项目公司Oyster Point Project，LLC合作开发美国南旧金山市牡蛎湾项目。

而2018年底，中国平安旗下深圳喻创收购雅居乐旗下惠州雅居乐22%股权，对价9.88亿元。2019年底，雅居乐位于惠州白鹭湖的7宗地块，再次引入平安方面股权合作。

2020年7月，平安和雅居乐联手，以38.8亿元底价摘得中山“翠亨新区”商住用地，成为中山的“总价地王”。

去年年底，雅居乐将旗下7个优质地产项目部分股权打包出售给平安不动产。其土地总面积约为去年上半年新增土地面积的一半。

雅居乐或因此融资高达百亿，促进其资金流动，让其资金状况趋于良性发展。

存在违规行为被点名，问题重重遭业主控诉

雅居乐曾经重仓海南，这些项目大多具文旅或产业地产性质，位于二三线非核心城市，分布于海南、中山、扬州、清远、天津、郑州和惠州，总面积约176万平方米。

2018年4月，海南调控升级，推出全域限购政策，海南楼市大幅降温。雅居乐因此被重创，雅居乐董事局主席陈卓林表示：“拿错地是很痛苦的一件事情”。

2020年，在疫情冲击、房地产调控愈加严厉的情况下，很多房企都陷入低增长甚至负增长。扩张之下，雅居乐的问题不断暴露，尤其是工程及产品质量问题。

在融资不断时，雅居乐的项目问题也不断曝出。最近，雅居乐西江月因违规被广州市住建局点名。

5月14日，广州市住房建设局官网发布了为期三个月的房地产市场秩序专项联合整治行动结果。

本次联合整治共检查房地产中介机构73家。其中，雅居乐西江月、时代江岸花园、德荟花园存在推广名称与预售证名称不一致的行为被点名，并被开展进一步处理。

最近在郑州，雅居乐因没有正常签订购房合同及未履行承诺遭到业主的控诉：房子交不了、签不了合同、房子质量不行。

据了解，郑州雅居乐御宾府的某一业主加上车位花了将近一千万，却仅获得了一份认购书。因为开发商迟迟不能交房，其业主也迟迟不能签订购房合同，不能获得房产证。

而开发商对业主承诺的外立面全部的进口大理石也被换成了瓷砖。

报道称，雅居乐施工工艺差，宣传为进口石材，实为提锈染色劣质石材。钢材国标厚度为5.0mm实测厚度则为4.1mm的非标建材。也有业主反映，雅居乐的入户电梯不能直接入户，且室内楼梯太过狭窄还容易碰头，还具有入户花园门档次低，低配版绿化等问题。

雅居乐的频频筹资，助力了财务难题的解决，保证了资金的正常运转。然而，其面临监管违规问题，且房屋质量遭到业主质疑，未来雅居乐如何处理，记者将持续关注。

内容来源：新华融媒·看财经原创

作者：贺向军 实习记者 朱姝旎