最坚挺的学区房狂降662万，楼市的拐点来了

不管楼市怎么风云变幻，有一个房子却是始终热度不减，这就是学区房。买房首先考虑上学需要，这个是很现实的，谁家没有上学的孩子呢？即使现在没有，以后还能没有吗？所以，对特别重视教育的中国人来说，不能让孩子输在起跑线上，这在孩子没有出生的时候，家长就都考虑好了。

但是，房子的首要功能是居住，所谓的“房子是住的”定位，是生活的需要。不过现在，人们买房的目的把孩子上学放到了第一位，把居住功能往后放了。问题出在哪里了？当然是在教育资源的配比方面，把优质教育资源区域化了，所以，要解决这个问题，还是要从教育资源的分配上来想办法。

今年以来，北京政府推出“多校划片”、“公民同招”、“摇号入学”等入学政策之后，有关部门还对上地、万柳等热点区域房屋交易中介机构加大了执法检查力度，对涉嫌炒作“学区房”概念、借机哄抬房价、代理未经房主书面授权委托房源等违规行为进行调查取证。

其实，早在2018年4月，北京海淀区政府就发布了《海淀区2018年义务教育阶段入学工作实施意见》。该政策提到“自2019年1月1日起，稳妥推进单校划片与多校划片相结合的入学方式，在海淀区新登记并取得房屋不动产权证书的住房用于申请入学的，将不再对应一所学校，实施多校划片”。

据报道，学区房在2020年“五一”期间的集中交易主要受到了“单校与多校划片相结合”政策的影响。其中，单校划片是指学校采用对口直升方式招生，即一所初中、小学对口接收片区内的学生入学，因此很多家长会争抢“牛校”的对口片区的学区房；多校划片则是指一个片区内有多个学校可供学生选择，片区学生通过登记与学区派位的方式入学，在这种情况下，能否上“牛校”也有运气的成分。

因此，在单校与多校划片相结合的划片政策之下，很多家长都紧盯着为数不多的“单校划片”学区房。在该政策的影响下，有“牛校”需求的家庭自然更愿意孩子可以按照“单校划片”的方式入学，希望能在新政策实施之前成功“上车”。

与北京不同， 2021年3月上海市教委发布了《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》，与改革前相比，普通高中自主招生人数减少，名额分配招生指标增加。优质高中未来有很大比例的招生名额将被强制平分到普通学校，普通初中的学生进入优质高中的可能性大大增加。简单来说，即使在好学校的学区里没房，也能拥有上好学校的机会。这一政策利好教育欠发达的区域，学区房的优势就很有可能被削弱。

和北京、上海相比，深圳的学区房市场更为紧俏。这主要是因为深圳的流动人口多，而学位数量根据户籍人口和常住人口数量制定，学位本就供不应求，优质学区的学位更是难得。

近日，深圳龙岗区教育局确认在各公办学校现有招生范围不变的前提下，设立街道大学区，在全区范围内试点推行大学区制。这也是深圳首次在“全区试点大学区制”，和过去“大学区”、“共享学区”所包含的两三所学校完全不一样。

据中国证券报消息，深圳一套国城花园的学区房房源，在阿里拍卖网上，经过147次出价后，最终以2206万的价格卖出。相较2月份时一套同样户型的房子的成交价，狂泄了662万。

国城花园位于深圳福田百花片区，可以说是学区房中的“爱马仕”。楼盘仅有两栋，其中一栋为3梯8户的大户型，另一栋则为3梯12户的小户型。链家网站显示，国城花园于1995年建成，楼龄已超25年。但该楼盘因有深圳实验小学和深圳实验学校（中学）两个一流学区加持，备受家长青睐。

受多项调控政策的影响，深圳房价在今年以来好不容易出现了下调的趋势，但是学区房却一直在逆势上涨。这个案例是学区房首次出现大幅度降价的情况，一方面说明深圳房价坚挺的局面，在关键点也出现了转折，另一方面说明，学区房的政策也见到了效果。学区房降价代表了整个楼市的变化状态，学区房是楼市的龙头，这点是很清楚的。

深圳百花片区学区房的价格下调信号只是深圳二手房市场下行的一个“代表”。4月份以来，在新政持续发酵的影响下，二手房市场网签量遭遇了“三连跌”行情；在新房市场，还遇到了阶段性供应不足的现象，一手住宅成交量也呈现出阶段性下滑行情。

学区房受到疯狂追捧的根本原因是优质教育资源的稀缺，各地政府无论如何调控，教育资源均衡的问题不解决，学区房问题就会一直存在。因此说，比起“学区房是否会降温”，更值得被关注的是如何实现优质教育资源的配置。在师资和学校设施等方面作出均衡投入配比、增加优质学位才更有利于教育的均衡发展。

有专家认为，要从根本上要解决高价学位房的问题，还得从制度、体系上做文章，除了长期增加住房供应与学位供应外，中短期而言，还是得从学区划分、积分排名和房源类别排名等操作规则上推进。优化现有学位申请规则，打破“学位唯房论”才能从根本上达到教育资源的均等化。