南下还是北上?一张榜单看透城市发展背后的玄机
一年一度的毕业季又要到了。每年的这个时候，都有无数的年轻人开始焦虑如何选择城市的问题。
如果选择大城市，北上广深超一线城市固然是很多人的首选，但还面临着是南下还是北上的抉择；如果选择二线城市，是选择明星省会城市还是近来表现亮眼的新星？
选城市从来都是选未来。事实上，如何在地图上找出一个未来发展趋向看好的城市，远远不只是将要毕业工作的年轻人才会关注的议题。南下还是北上？一张榜单看透城市发展背后的玄机
人口红利的消退引发城镇化率增速的不可逆放缓，注定我国的城市发展要进入新的阶段。 受 2016年全年放开二胎政策影响，我国新生儿人数环比快速上涨，全年出生人口1786万人，同比增加131万人。但令人意外的是，二胎政策的影响很快褪去，2017年出生人口人口有所减少，共计1723万人，比2016年减少63万人。
受 2016年全年放开二胎政策影响，我国新生儿人数环比快速上涨，全年出生人口1786万人，同比增加131万人。但令人意外的是，二胎政策的影响很快褪去，2017年出生人口人口有所减少，共计1723万人，比2016年减少63万人。
2018年出生人口1523万人，同比2017年出生人口数量大幅减少，而人口出生率仅为10.94‰。同时2018年人口出生数也创下了1961年之后的最低水平。而从生育孩次看，出生人口中二孩及以上出生数量和比重明显高于一孩。
也就是说，如果不是二孩政策的支撑，那么我国的人口出生数量将会大幅减少，目前二孩政策减弱、养孩子生活成本在不断增加，未来新生人口数量减少几乎成为定局，人口红利消退。
没有充足的人口流入，城市人口未来必将从存量到增量的转变，而这也使得城市发展进入新阶段。
人才大战的突然发起，使得新阶段的发展特征愈加明显：一线城市失宠但并不失优势；二线城市趁机崛起；三线城市勉强自给自足；四线以下城市到了生死攸关的关键时期。
一线城市及其丰富的医疗、教育及城市发展资源，吸引全国每年数百万人不断的涌入，但人口的涌入也使得一线城市很快面临着大城市无法避免的“城市病”。而“城市病”在一定程度上会削弱城市的吸引力，如高房价、高生活成本、高竞争力等，让“北漂”、“沪漂”们望而生畏，打消了涌入一线城市的念头。
因此一线城市到达一定规模后，在吸引力和“城市病”的互相作用下，人口增速下降，甚至人口减少。2017年，在人口迁移规律影响及政策的干预下，北京（楼盘）、上海（楼盘）常住人口数量多年来出现首次下滑。
但人口数量的减少并不代表一线城市在走下坡路，城市发展中也有马太效应，一线城市竞争力仍遥遥领先。
二线城市无疑是2017年以来最大的赢家。
2016年之后，房价普遍上涨，一线城市的房价高区使得很多应届生望而生畏，甚至已经在北京、上海奋斗许久的年轻人都会在重压面前选择“逃离”。
而二线城市在经济换挡中找准发展机遇趁势发展，同时开出诱人条件吸引人才。始于2017年的人才大战，一轮轮优惠政策，使得人才引进现象高潮迭起。众多二线城市迎来快速发展，西安（楼盘）、杭州（楼盘）、成都、郑州（楼盘）等城市均有几十万人落户。长沙（楼盘）更是接连不断的出台调控政策，一个GDP过万亿的超级城市房价仅一万出头。这对于应届生来说，或许比一线城市的无限发展空间更具有诱惑力，二线城市在这轮变革中各显神通，抢抓机遇。
三线城市在这一次的城市变局中变现的中规中矩，但中规中矩或许是三线城市最好的选择。没有一线城市的竞争力，也没有二线城市的财大气粗，三线城市只能在逆境中发展本城市现存产业，突出竞争优势，打出感情牌，能留下一个是一个。
四线及以下城市在这场城市变局中，注定要面临生死攸关的考验。先是鹤岗的万元房子引发社会的一片哗然，缺乏经济发展支柱的四线城市被不断唱衰。随后城市收缩也成为普遍现象，并被人们所接受。之前对房产市场反应慢半拍的城市目前反而安全，而之前快速扩张跑马圈地的城市现在都面临较高的空置率。而之前房价上涨过快的城市也均出现不同程度的房价回调，完美的验证了一句话：出来混，迟早是要还的。南下还是北上？一张榜单看透城市发展背后的玄机
南方城市为城市变革中最大赢家，南北城市发展差距拉大。
中国南北方城市发展差异由来已久。
自南宋以来，我国城市一直是北方重政治，南方重经济的发展模式，尤其是近些年来的改革开放试点城市及试点区域，均以南方为主。
建国初期的东北凭借着重工业的飞速发展获得“共和国长子”的称号。在1989年改革开放十周年时，沈阳、大连（楼盘）凭借发达的重工业跻身全国城市GDP十强，潍坊（楼盘）、大庆（楼盘）、唐山（楼盘）等也在城市GDP二十强之列。
但是20年后的2019年，排名有了很大变化。2018年城市GDP排名显示，前十城市中，北方城市只有北京、天津上榜。而前二十城市中，北方也只占据了5个席位，南方城市数量是北方的3倍。
2018年城市GDP排名显示，前十城市中，北方城市只有北京、天津上榜。而前二十城市中，北方也只占据了5个席位，南方城市数量是北方的3倍。
南北城市发展差距显著。而这只是代表现在，未来或将更加不乐观。
在恒大研究院2019年中国城市发展潜力排名图中可以明显看到，南方颜色要明显多于北方，而颜色越深则代表排名越靠前。南方发达城市遍地开花，北方发达城市凤毛麟角。
南方发达城市遍地开花，北方发达城市凤毛麟角。
前十名城市中仅北京和天津上榜，近几年天津GDP增速一直处于下游水平， 滑出前十或许只是一个时间问题。
前二十名城市中北方六个城市上榜，占比稍微上涨，但仍和南方发达城市数量有着较大差距。南下还是北上？一张榜单看透城市发展背后的玄机
更重要的在于，城市交通网的不断完善和观念升级的今天，北方发展只能会更加困难。
北方经济发展不如南方，一个重要原因就在于北方人更习惯于守旧而不是创新。
在曾经的北方人眼里，外出闯荡就只是意味着去北京或者天津，而天津是用六千多的工资支撑超3万每平米的房价，在吸引人才方面已经失去优势，所以之前北方人的外出闯荡的选择就只剩下北京一个大城市，要么就是自己的省会城市。南下还是北上？一张榜单看透城市发展背后的玄机
而随着全国交通网的建立，以及新一代毕业生观念的升级，越来越多的北方学生倾向于去更加有活力和机会的南方城市发展。
这对于本来就优势不多的北方城市来说无疑是雪上加霜，因此未来南北城市发展差距或许更大。南下还是北上？一张榜单看透城市发展背后的玄机
国外城市发展经验表明，城市规模无限发展的最后，都将发展为城市群。
改革开放之初，北京、上海等城市有先期发展优势，并且在这个优势加持下继续快速发展，一跃成为超级大都市。
但一旦人口过量增长，城市病就会随之而来，而从国际经验来看，最好的办法便是将生产效率高，也就是所谓的优质产业资源，如互联网产业、服务业等留下。将生产效率低的重工业、加工业等产业进行转移，这种做法便是我们熟悉的“腾笼换鸟”。
那么转移出去的产业，虽然不属于优质资源，但也是资源，所以一般就转移到附近周边区域，这样以后利用起来也比较方便。
北京便是将自己的盈余产业转移至周边区域，尤其是北三县，这也是北三县能一直被看好、房价能涨那么快的原因。
而另一方面，随着科技的发展，产业链条逐步扩大和复杂，产业模式经历了从全球化发展到去全球化的发展历程，而城市群无疑是最佳产业发展模式，即单个城市集中优势发展单一产业，而各城市分工明确，最终将产业集中，便可顺利完成较长产业链发展。
这便是粤港澳大湾区的设计理念。
2019年2月，中共中央、国务院印发了《粤港澳大湾区发展规划纲要》，对各城市发展进行明确定位：香港定位全球融资平台、深圳（楼盘）定位科创中心、惠州（楼盘）东莞佛山（楼盘）定位制造中心、广州（楼盘）定位贸易物流中心。各城市产业规划明确，共同形成一个庞大的完整产业链的城市群。
据恒大研究院数据表明，目前一二线城市以25.5%的人口创造了46.5%的GDP，人口集聚潜力巨大。
在产业创新方面，一二线城市头部效应显著，上市公司占比、发明专利授权量合计分别占约70%、75%。
从反映龙头企业的A+H股上市公司数来看，北京占全国的比重达10.7%，京沪深合计占比高达27.5%，一二线城市合计占69.9%。
从发明专利授权量来看，北京由于占尽产学研资源优势而独占全国的14.4%，京沪深合计占26.8%，一二线城市占比达到75.5%。
换句话说，大城市不但拥有极为强大的资本积累，同时还拥有着极强的未来发展潜力，龙头效应显著。
随着经济换挡和产业转型升级，我国面临GDP增速的下滑，不能过分依赖房地产，因此只能集中力量大力发展优势城市。而城市群的发展既可以解决大城市的“城市病”问题，同时也有利于带动周边城市发展，正是现阶段我国经济发展所需要的。
所以，不管是对于正处于人生十字路口的年轻人，还是对有意于房地产市场研究的人士，想要一个好的未来，在一个拥有潜力和活力的城市群中，选准一个适合自己发展的城市，才是最重要的。（地.产.情.报.站.微.信.号）
如果选择大城市，北上广深超一线城市固然是很多人的首选，但还面临着是南下还是北上的抉择；如果选择二线城市，是选择明星省会城市还是近来表现亮眼的新星？
选城市从来都是选未来。事实上，如何在地图上找出一个未来发展趋向看好的城市，远远不只是将要毕业工作的年轻人才会关注的议题。南下还是北上？一张榜单看透城市发展背后的玄机
人口红利的消退引发城镇化率增速的不可逆放缓，注定我国的城市发展要进入新的阶段。 受 2016年全年放开二胎政策影响，我国新生儿人数环比快速上涨，全年出生人口1786万人，同比增加131万人。但令人意外的是，二胎政策的影响很快褪去，2017年出生人口人口有所减少，共计1723万人，比2016年减少63万人。
受 2016年全年放开二胎政策影响，我国新生儿人数环比快速上涨，全年出生人口1786万人，同比增加131万人。但令人意外的是，二胎政策的影响很快褪去，2017年出生人口人口有所减少，共计1723万人，比2016年减少63万人。
2018年出生人口1523万人，同比2017年出生人口数量大幅减少，而人口出生率仅为10.94‰。同时2018年人口出生数也创下了1961年之后的最低水平。而从生育孩次看，出生人口中二孩及以上出生数量和比重明显高于一孩。
也就是说，如果不是二孩政策的支撑，那么我国的人口出生数量将会大幅减少，目前二孩政策减弱、养孩子生活成本在不断增加，未来新生人口数量减少几乎成为定局，人口红利消退。
没有充足的人口流入，城市人口未来必将从存量到增量的转变，而这也使得城市发展进入新阶段。
人才大战的突然发起，使得新阶段的发展特征愈加明显：一线城市失宠但并不失优势；二线城市趁机崛起；三线城市勉强自给自足；四线以下城市到了生死攸关的关键时期。
一线城市及其丰富的医疗、教育及城市发展资源，吸引全国每年数百万人不断的涌入，但人口的涌入也使得一线城市很快面临着大城市无法避免的“城市病”。而“城市病”在一定程度上会削弱城市的吸引力，如高房价、高生活成本、高竞争力等，让“北漂”、“沪漂”们望而生畏，打消了涌入一线城市的念头。
因此一线城市到达一定规模后，在吸引力和“城市病”的互相作用下，人口增速下降，甚至人口减少。2017年，在人口迁移规律影响及政策的干预下，北京（楼盘）、上海（楼盘）常住人口数量多年来出现首次下滑。
但人口数量的减少并不代表一线城市在走下坡路，城市发展中也有马太效应，一线城市竞争力仍遥遥领先。
二线城市无疑是2017年以来最大的赢家。
2016年之后，房价普遍上涨，一线城市的房价高区使得很多应届生望而生畏，甚至已经在北京、上海奋斗许久的年轻人都会在重压面前选择“逃离”。
而二线城市在经济换挡中找准发展机遇趁势发展，同时开出诱人条件吸引人才。始于2017年的人才大战，一轮轮优惠政策，使得人才引进现象高潮迭起。众多二线城市迎来快速发展，西安（楼盘）、杭州（楼盘）、成都、郑州（楼盘）等城市均有几十万人落户。长沙（楼盘）更是接连不断的出台调控政策，一个GDP过万亿的超级城市房价仅一万出头。这对于应届生来说，或许比一线城市的无限发展空间更具有诱惑力，二线城市在这轮变革中各显神通，抢抓机遇。
三线城市在这一次的城市变局中变现的中规中矩，但中规中矩或许是三线城市最好的选择。没有一线城市的竞争力，也没有二线城市的财大气粗，三线城市只能在逆境中发展本城市现存产业，突出竞争优势，打出感情牌，能留下一个是一个。
四线及以下城市在这场城市变局中，注定要面临生死攸关的考验。先是鹤岗的万元房子引发社会的一片哗然，缺乏经济发展支柱的四线城市被不断唱衰。随后城市收缩也成为普遍现象，并被人们所接受。之前对房产市场反应慢半拍的城市目前反而安全，而之前快速扩张跑马圈地的城市现在都面临较高的空置率。而之前房价上涨过快的城市也均出现不同程度的房价回调，完美的验证了一句话：出来混，迟早是要还的。南下还是北上？一张榜单看透城市发展背后的玄机
南方城市为城市变革中最大赢家，南北城市发展差距拉大。
中国南北方城市发展差异由来已久。
自南宋以来，我国城市一直是北方重政治，南方重经济的发展模式，尤其是近些年来的改革开放试点城市及试点区域，均以南方为主。
建国初期的东北凭借着重工业的飞速发展获得“共和国长子”的称号。在1989年改革开放十周年时，沈阳、大连（楼盘）凭借发达的重工业跻身全国城市GDP十强，潍坊（楼盘）、大庆（楼盘）、唐山（楼盘）等也在城市GDP二十强之列。
但是20年后的2019年，排名有了很大变化。2018年城市GDP排名显示，前十城市中，北方城市只有北京、天津上榜。而前二十城市中，北方也只占据了5个席位，南方城市数量是北方的3倍。
2018年城市GDP排名显示，前十城市中，北方城市只有北京、天津上榜。而前二十城市中，北方也只占据了5个席位，南方城市数量是北方的3倍。
南北城市发展差距显著。而这只是代表现在，未来或将更加不乐观。
在恒大研究院2019年中国城市发展潜力排名图中可以明显看到，南方颜色要明显多于北方，而颜色越深则代表排名越靠前。南方发达城市遍地开花，北方发达城市凤毛麟角。
南方发达城市遍地开花，北方发达城市凤毛麟角。
前十名城市中仅北京和天津上榜，近几年天津GDP增速一直处于下游水平， 滑出前十或许只是一个时间问题。
前二十名城市中北方六个城市上榜，占比稍微上涨，但仍和南方发达城市数量有着较大差距。南下还是北上？一张榜单看透城市发展背后的玄机
更重要的在于，城市交通网的不断完善和观念升级的今天，北方发展只能会更加困难。
北方经济发展不如南方，一个重要原因就在于北方人更习惯于守旧而不是创新。
在曾经的北方人眼里，外出闯荡就只是意味着去北京或者天津，而天津是用六千多的工资支撑超3万每平米的房价，在吸引人才方面已经失去优势，所以之前北方人的外出闯荡的选择就只剩下北京一个大城市，要么就是自己的省会城市。南下还是北上？一张榜单看透城市发展背后的玄机
而随着全国交通网的建立，以及新一代毕业生观念的升级，越来越多的北方学生倾向于去更加有活力和机会的南方城市发展。
这对于本来就优势不多的北方城市来说无疑是雪上加霜，因此未来南北城市发展差距或许更大。南下还是北上？一张榜单看透城市发展背后的玄机
国外城市发展经验表明，城市规模无限发展的最后，都将发展为城市群。
改革开放之初，北京、上海等城市有先期发展优势，并且在这个优势加持下继续快速发展，一跃成为超级大都市。
但一旦人口过量增长，城市病就会随之而来，而从国际经验来看，最好的办法便是将生产效率高，也就是所谓的优质产业资源，如互联网产业、服务业等留下。将生产效率低的重工业、加工业等产业进行转移，这种做法便是我们熟悉的“腾笼换鸟”。
那么转移出去的产业，虽然不属于优质资源，但也是资源，所以一般就转移到附近周边区域，这样以后利用起来也比较方便。
北京便是将自己的盈余产业转移至周边区域，尤其是北三县，这也是北三县能一直被看好、房价能涨那么快的原因。
而另一方面，随着科技的发展，产业链条逐步扩大和复杂，产业模式经历了从全球化发展到去全球化的发展历程，而城市群无疑是最佳产业发展模式，即单个城市集中优势发展单一产业，而各城市分工明确，最终将产业集中，便可顺利完成较长产业链发展。
这便是粤港澳大湾区的设计理念。
2019年2月，中共中央、国务院印发了《粤港澳大湾区发展规划纲要》，对各城市发展进行明确定位：香港定位全球融资平台、深圳（楼盘）定位科创中心、惠州（楼盘）东莞佛山（楼盘）定位制造中心、广州（楼盘）定位贸易物流中心。各城市产业规划明确，共同形成一个庞大的完整产业链的城市群。
据恒大研究院数据表明，目前一二线城市以25.5%的人口创造了46.5%的GDP，人口集聚潜力巨大。
在产业创新方面，一二线城市头部效应显著，上市公司占比、发明专利授权量合计分别占约70%、75%。
从反映龙头企业的A+H股上市公司数来看，北京占全国的比重达10.7%，京沪深合计占比高达27.5%，一二线城市合计占69.9%。
从发明专利授权量来看，北京由于占尽产学研资源优势而独占全国的14.4%，京沪深合计占26.8%，一二线城市占比达到75.5%。
换句话说，大城市不但拥有极为强大的资本积累，同时还拥有着极强的未来发展潜力，龙头效应显著。
随着经济换挡和产业转型升级，我国面临GDP增速的下滑，不能过分依赖房地产，因此只能集中力量大力发展优势城市。而城市群的发展既可以解决大城市的“城市病”问题，同时也有利于带动周边城市发展，正是现阶段我国经济发展所需要的。
所以，不管是对于正处于人生十字路口的年轻人，还是对有意于房地产市场研究的人士，想要一个好的未来，在一个拥有潜力和活力的城市群中，选准一个适合自己发展的城市，才是最重要的。（地.产.情.报.站.微.信.号）
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