房企2019：寒冬延续 生存不易 靠分拆上市和发债输血求生

2019年已经翻篇。

　　这一年，你经历了什么？

　　资本圈，从来不缺故事。

　　值此新年之际，资本邦推出《2019年终报告——他们的这一年》年终系列策划报道，聚焦资本圈的各个角们，看看过去这一年，他们经历了什么。

　　这一篇，主角是2019年的房地产企业。

　　对于房企来说，分拆上市与发债融资——是2019年的两大关键词。

　　行业寒冬，马太效应明显

　　2018年被认为是房地产“寒冬”。但实际情况是：2018年只能算是“小寒”；2019年才是“大寒”——至少比2018年寒了不少。

　　用一组数据来做个对比。据人民法院公告网数据，2019年共有526条房企破产公告，平均每天有1.44家房企倒闭，仅前11个月的破产数量就已经超过2018年全年。

　　据资本邦了解，房企的破产潮从2018年下半年开始。据不完全统计，2018年上半年破产企业为177家，到下半年大幅增加至281家，其中仅第四季度就有136家房企破产。

　　破产潮下，房地产行业的马太效应正变得越来越明显。

　　据戴德梁行的资料，房地产开发商前40强的市场平均份额约为房地产开发商前100强的1.9倍。中国房地产指数系统资料则指出，房地产开发商前40强的市场总份额由2013年的约28.4%增至2017年的约51.7%。

　　业绩目标完成进度放缓，部分企业存在完成压力

　　根据克而瑞披露的数据，2016年近7成房企在11月的业绩目标完成率就已突破100%，但2019年11月仅有21%的房企提前完成全年业绩目标。

　　从房企目标完成情况来看，截至11月末在年内设定了业绩目标的企业中，近7成房企的目标完成率已达到90%以上。

　　——其中，包含世茂、龙湖、阳光城、金科、中梁、禹洲、宝龙在内的9家房企已提前达成了全年目标。

　　——但同时，超2成房企的目标完成率尚在80%-90%之间，另有少数房企目标完成率仍不及80%。

　　总体来看，在调控持续、行业增速放缓、整体项目去化率不及预期的背景下，部分房企完成全年业绩目标仍有较大压力。

　　融资环境不断收紧，房企输血越来越难

　　随着对房地产行业风险防控的进一步强化，一些地方政府要求具有一定规模的开发商进行土地开发，且土地竞拍要缴纳数额不菲的保证金，一些中小房企在资金上无法与大房企抗衡，只能眼睁睁看着大房企拿走土地，而失去了土地储备的不少中小房企“步履维艰”甚至破产。

　　资本邦了解到，2019年5月17日，银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》（银保监发〔2019〕23号），在信托领域强调不向四证不全、开发商或股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产项目直接提供融资，明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资。

　　2019年7月6日，银保监会发布消息，针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，开展了约谈警示，要求这些信托公司控制业务增速，提高风险管控水平。

　　8月上旬，银保监会办公厅下发《关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》，重点检查北上广深等32个城市的银行在四大领域的房地产业务。

　　数据显示，下半年房企境内外债券、信托发行金额均明显下行，11月境内债、海外债、信托融资445亿元、460亿元、557亿元，较年内高点分别下降50.1%、40.9%、48.5%。