不可小觑的“善跑者”——中国房企的中坚力量
1999年 2000年，中国城市化率从30.89%增加到了36.22%，一年之间增长了5.33%。这就如同一声响亮的发令枪，中国房地产行业的上千家企业陆续进入赛道，开始了一场马拉松。
跑了近20年，赛场上的梯队结构已经明朗，年度销售千亿以上的三十余家企业成为赛事的焦点。这些明星选手的风格大致可以分两种：一种是以规模体量优先争当 领跑者 ，另一种是注重利润效益的 善跑者 。
碧桂园、恒大以及一些信奉 爱拼才会赢 的闽系成了领跑者的典型，高增速、高负债、快速扩张，在这场马拉松赛中突然跑出了百米冲刺的速度。
另一些企业则显得定力十足，看着自己身前位置上的人走马灯似的换来换去却依旧遵循着自己的节奏，他们注重项目效益，强调 利润为王 ，中海、雅居乐则是这些善跑者的典型。
在行业高速发展阶段， 领跑者 的位置格外引人注目。而经历了 史上最严 调控后，行业格局进入整合期，所谓韧者致远，在一场马拉松比赛中， 善跑者 的后劲不容小觑。
01
善跑者 利润为王
前几天，向来以行业高利润和低成本著称的中海发布了2018年业绩：
财报显示，中海18年净利润467.02亿港元，同比增长10.82%;核心净利润达370.9亿港元，同比增长8.3%;毛利率从去年的32.9%上升 4.9 %至 37.8%;净利润率则从去年的24.6%上升1.6%至26.2%。
虽然最后一项净利润率涨幅不高，但各项利润指标继续维持于行业领先水平。中海已经 四十不惑 ，在谈到利润与规模的取舍时，中海董事局主席兼行政总裁颜建国表示：
对中海来说，始终坚持追求的是税后净利润持续稳健的增长，不会为了规模把负债率搞得很高，规模对中海来说不是特别追求的目标，也不一定特别看重排名。但如果为了净利润的持续稳定增长所需要的规模增长，那是必须的。
2018年，中海资产负债率上升1.9%至59.52%，净借贷比率上升5.8%至33.7%。虽然均小幅攀升，但依旧十分稳健。
利润为王 ，这一善跑者的鲜明特点在另一家千亿房企雅居乐那里也有非常明显的体现。
雅居乐2018年报显示：
毛利为人民币246.74亿元，较去年上升19.3%;
净利润为人民币83.58亿元，较去年上升23.3%;
整体毛利率及净利润率分别为43.9%及14.9%，较去年分别上升3.8个百分点及1.8个百分点。
▲数据来源：雅居乐年报
2017年，雅居乐曾创下净利润同比增涨163.8%的纪录，2018年能够在2017年利润业绩大幅上升的 百尺竿头更进一步 ，实属不易。
作为 华南五虎 之一，外界常常拿同为 华南五虎 阵营中的 领跑者 与雅居乐相比，结论通常是雅居乐的发展速度慢了。
事实上，对于规模，雅居乐董事局主席兼总裁陈卓林曾经说过和中海颜建国差不多的话：
规模当然是需要的，但规模是为了利润服务的，而不是搞的财务成本很高，吃掉了利润，因为 企业经营如长跑，我们不能以冲刺的速度跑完全程，雅居乐要成为一家百年老店 。
2018年，雅居乐现金及银行存款上升至451亿元，同比增长50%;净借贷比79.1%，高于2017年的71.4%，比年中时87.7%显著下降，虽然年比年确实有所上升，但是远低于170家房企加权平均净借贷比92.56%的行业平均水平。
善跑者 的本色十分明显。
02
善跑者 的低成本土储策略
善跑者 的另一个鲜明特点体现在拿地上就是 宁可不拿、不可错拿 。
一直以来，中海始终坚持在一二线市场布局的策略。财报显示，于2018年12月底，中海系列公司总土地储备为9144 万平方米，其中一线占比15%，二线占比65%，中海持股38.32%的中海宏洋占比20%。
中海表示，去年在北京、上海、香港的土地投资额达到了400亿，超过了1/3。这些位于一、二线城市的土储是中海高利润的保证。
与中海聚焦一、二线城市不同，雅居乐在许多三、四线城市均有布局。虽然两家拿地策略有差异，但对 利润 的诉求却并无二致。
2018年雅居乐的土地总金额426亿元，比2017年的301亿元有大幅上升，全国排名第17位，远高于年度销售第29名的排名。而去年恰恰是土地成交价格回归理性的年份，溢价大幅回落，雅乐居在土地储备上适度超前。
去年雅居乐的平均拿地成本仅每平方米3800元。其中，雅居乐在大湾区的布局占土地储备总量的27%，而且，平均拿地成本仅每平米3300元 大湾区内的平均售价已经达到了13400元每平米以上。
自从海南限购以来，重仓海南的雅居乐就成了外界质疑的焦点。在2018年业绩发布会上，陈卓林则公开表示 海南是个宝 ，因为海南的限购政策是不可持续的，而海南的发展则是持续的，风物长宜放眼量，从中长期来说，海南必然成为雅居乐 利润为王 的强大保障，海南当然是个 宝 。
雅居乐现在的布局其实已经越来越均衡，所谓东方不亮西方亮。海南限购后，同为旅游地产概念的雅居乐云南区域业绩实现了翻番。
此外，2018年雅居乐又大幅增持了长三角地区，占其年度购地总额的36%，将华东地区的土地储备份额提升至18.2%，为雅居乐的土地储备结构加固了一块压舱石头。
土地储备相当于运动员的肌肉，而土地储备的布局结构则相当于运动员的身材。 善跑者 不是T台上的骨感美人，而是长跑赛场上的运动健将。
03
善跑者 的务实多元化
近年来，房地产企业的多元化经营已经成为了一种必然。但是，有些企业所谓多元化经营脱离主业，误把自己当投行，十几线投资，看似无所不能却连连亏损。另一些则浅尝即止，只把多元化经营作为从政府拿地的噱头。因此，房企纷纷 上车 多元化后，总给外界留下 不太靠谱 的印象。
对于多元化，中海的业绩实打实。截至2018年底，中海系列公司持有并投入运营的商业物业总面积409 万平方米，包括42栋写字楼、13家购物中心、12家星级酒店，成为内地最大的单一业权写字楼发展商。公司联合办公产品Office Zip进驻北京、上海、成都等六个城市，共享办公面积约3万平方米。
中海持有商业物业总营业收入达40.6亿港元，同比增长 38.1%。中海希望，未来五年，投资持有商业物业总营业收入能够突破100亿港元。
住宅产业是今天的产业，持有商业是明天的产业，创新产业是后天的产业。 颜建国表示，无论怎样，中海多元化还是将 赚钱 放在首位。
雅居乐的多元化经营同样没有噱头，也没有遍地开花的花哨。用领导层的话说是 不熟不做 ，翻译过来就是不仅要看新进入产业的发展前景，更重要的是要看这个行业能不能驾驭的了，绝不好高骛远。
年报显示，2018年雅居乐投资多元化经营达115亿元，新增项目53个。多元化业务的利润占比已经达到了14%，比上一年增加了11.6%。
主营物业服务的雅生活作为雅居乐多元化策略下的第二家上市企业，2018年营业额为人民币 33.77亿元，同比增加91.8%。毛利为人民币12.899亿元，同比增加118.4%，毛利率为38.2%，同比提升4.7个百分点。
▲数据来源：雅居乐年报
另一个多元化板块环保产业同样值得一提。3年来，雅居乐在环保产业的累积投资达100亿元，拥有了超270万吨/年的危废处理资质和超1400万立方米的安全填埋场库容，在这一领域已经超过了许多老牌的上市环保企业，位居行业前列。 环保板块2018年实现营业额增长200%，经营利润增长685%。
选择环保产业作为多元经营的投资重点，雅居乐用心颇深。房地产业与公共服务事业关系紧密，地产企业在其中开疆辟土具有天然的优势。李嘉诚老先生在欧洲大规模收购公共事业，就是成功的案例。
在发达国家中，环保产业已是公共服务的标配，政府大量购买服务为环保企业带来了稳定的收益。这一模式在我国方兴未艾，成长空间巨大。
在多元化发展上， 善跑者 梯队里的企业坚持将 利润 放在了核心考量的位置，所以在多元化经营的成绩上， 善跑者 和 领跑者 的角色正逐步合一。
回顾中国房地产业的特殊发展历程， 无序生长 曾经是这一行业的主旋律。这也导致了偏重快速扩张的 领跑者 是主流，精打细算的 善跑者 相对较少。时至今日，行业发展进入新阶段，市场逐步回归理性， 做大即做强 的模式正在悄然变化。
2018年的行业 三甲 只有碧桂园保持了较高的销售增速，恒大和万科的增速已经明显回落。 领跑者 在向精打细算的方向靠拢，而 善跑者 厚积薄发的时机也会越来越成熟。
2018年中国城市化率58%，由于区域发展不平衡的特点，大量中小城镇达不到现代城市的标准，有专家认为城市化率的真实水平在41%，距离发达国家城市化率70%的门槛尚有距离。房地产企业的马拉松赛跑还有整整半程赛事要继续，远没有到最后冲刺的阶段。
今天还能站在赛场上的都是业内强者， 领跑者 和 善跑者 的角色不会一成不变。凶猛半程的领跑者需要补充能量，而善跑者多年积蓄的体能将会逐步释放。中国房地产企业马拉松的后半程赛事会更为精彩！
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