高盛：房地产税即便开征 对中国楼市影响也有限
摘要：高盛认为，从发达国家经验来看，同时考虑到中国的限贷等政策，预计房地产税推出对中国楼市影响有限，价格的长期趋势主要受供需影响。此外，从试点城市来看，房地产税对地方财政贡献较少，无法取代土地出让金。
今年的《政府工作报告》提到，“健全地方税体系，稳步推进房地产税立法”，这已是近年来全国人大第三次提到房地产税，从而也引发了市场的高度关注。
虽然目前并没有具体的征收范围和税率细节，但高盛分析师王逸等人在3月14日的研报中表示，鉴于发达国家的经验，以及中国实施的限贷政策，因此预计房地产税的推出其实对中国楼市影响有限。
当今世界，已有140多个国家或地区课征包括房产税在内的各种形式财产税，但各国具体的征收形式、课税对象、税率设计等不尽相同。以下为美国、日本、韩国、新加坡以及英国关于房地产税征收情况对比。
（信息来源：各国政府网站 制图：华尔街见闻）
高盛分析指出，这些国家征收房地产税主要有两个目的：其一是为了稳定房价，遏制住房地产市场的投机行为，其二是为政府提供稳定的财政收入来源。
以韩国为例，除了由地方政府征收的土地和住宅物业税外，该国政府就在2005年出台了综合不动产税，征税对象是6亿韩元以上的住房。
而在日本，大部分财产税是由市政府一级征收的，通常会占到总收入的40%以上。在美国，财产税尤其是房地产税也是各州政府收入的支柱，一般占州税收收入的80%以上，是支持教育、医疗和其他地方预算支出的重要资金来源。
值得注意的是，有的国家还制定了累进税率表，以减轻不同收入类别的税负，如对自住、租赁和空置房产的适用税率加以区分。 例如，新加坡对自住房产采用较低的税率，而对非自住房屋（包括出租房屋）则会征税。 在英国，有些地方对于空置两年及以上的房屋可加征最高50%的额外市政税。
高盛提到，虽然房地产税的推出或将抑制市场气氛，增加二手房市场供应量，从而在短期及中期内对房价构成压力。但鉴于中国实施的限购限贷等政策，因此这种潜在影响也较为有限。
此外，房地产价格的长期趋势也主要受到供需动态的驱动。高盛指出，在2014年至2018年，中国200多个城市的土地交易量已经从2011到2013年的峰值水平平均下降了33%。虽然这五年里，住房需求曾在2018年达到了小高峰，但也将会在未来几十年因城市化进程放缓和家庭升级需求饱和而逐渐下降。
值得注意的是，虽然在中国，“房地产税"还未正式实施。但在2011年1月的时候，上海和重庆就已成为了相关试点城市。
（信息来源：政府网站 制图：华尔街见闻）
不过从最终实施情况来看，高盛表示，自2011年1月实施征税以来，这两个城市（无论是房价还是交易量）都与中国其他主要城市的地产周期并无明显差异。并且对当地财政收入的贡献占比较少，均仅占3%左右，也远不及地方土地使用权出让收入。
（数据来源：Wind 制图：华尔街见闻）
高盛对此认为，中国政府可能需要对现有存量商品房征收4.6%的税率，或是对所有存量房征收2.6%的税率，才能获得相当于过去10年靠土地使用权出让获取的平均收入水平。
另外，高盛表示，在过去四个月里所检测到的房地产商估值有所回升，已从去年10月低点反弹了35%，也就是说现在监测到的地产商市值在2018年增加了7600亿元人民币的利润。不过若基于今年房价同比下降5%的假设，高盛认为这些房地产商仅能获得3430亿人民币的现金利润；而若是基于房价不变的假设，房地产商则将产生超过1.1万亿元人民币的现金利润。
高盛相信，目前的估值其实已经反映了房价的负增长趋势。不过在他们看来，就算房产税政策出台，也只会对这些房地产商的估值产生有限或短期的影响。
今年的《政府工作报告》提到，“健全地方税体系，稳步推进房地产税立法”，这已是近年来全国人大第三次提到房地产税，从而也引发了市场的高度关注。
虽然目前并没有具体的征收范围和税率细节，但高盛分析师王逸等人在3月14日的研报中表示，鉴于发达国家的经验，以及中国实施的限贷政策，因此预计房地产税的推出其实对中国楼市影响有限。
当今世界，已有140多个国家或地区课征包括房产税在内的各种形式财产税，但各国具体的征收形式、课税对象、税率设计等不尽相同。以下为美国、日本、韩国、新加坡以及英国关于房地产税征收情况对比。
（信息来源：各国政府网站 制图：华尔街见闻）
高盛分析指出，这些国家征收房地产税主要有两个目的：其一是为了稳定房价，遏制住房地产市场的投机行为，其二是为政府提供稳定的财政收入来源。
以韩国为例，除了由地方政府征收的土地和住宅物业税外，该国政府就在2005年出台了综合不动产税，征税对象是6亿韩元以上的住房。
而在日本，大部分财产税是由市政府一级征收的，通常会占到总收入的40%以上。在美国，财产税尤其是房地产税也是各州政府收入的支柱，一般占州税收收入的80%以上，是支持教育、医疗和其他地方预算支出的重要资金来源。
值得注意的是，有的国家还制定了累进税率表，以减轻不同收入类别的税负，如对自住、租赁和空置房产的适用税率加以区分。 例如，新加坡对自住房产采用较低的税率，而对非自住房屋（包括出租房屋）则会征税。 在英国，有些地方对于空置两年及以上的房屋可加征最高50%的额外市政税。
高盛提到，虽然房地产税的推出或将抑制市场气氛，增加二手房市场供应量，从而在短期及中期内对房价构成压力。但鉴于中国实施的限购限贷等政策，因此这种潜在影响也较为有限。
此外，房地产价格的长期趋势也主要受到供需动态的驱动。高盛指出，在2014年至2018年，中国200多个城市的土地交易量已经从2011到2013年的峰值水平平均下降了33%。虽然这五年里，住房需求曾在2018年达到了小高峰，但也将会在未来几十年因城市化进程放缓和家庭升级需求饱和而逐渐下降。
值得注意的是，虽然在中国，“房地产税"还未正式实施。但在2011年1月的时候，上海和重庆就已成为了相关试点城市。
（信息来源：政府网站 制图：华尔街见闻）
不过从最终实施情况来看，高盛表示，自2011年1月实施征税以来，这两个城市（无论是房价还是交易量）都与中国其他主要城市的地产周期并无明显差异。并且对当地财政收入的贡献占比较少，均仅占3%左右，也远不及地方土地使用权出让收入。
（数据来源：Wind 制图：华尔街见闻）
高盛对此认为，中国政府可能需要对现有存量商品房征收4.6%的税率，或是对所有存量房征收2.6%的税率，才能获得相当于过去10年靠土地使用权出让获取的平均收入水平。
另外，高盛表示，在过去四个月里所检测到的房地产商估值有所回升，已从去年10月低点反弹了35%，也就是说现在监测到的地产商市值在2018年增加了7600亿元人民币的利润。不过若基于今年房价同比下降5%的假设，高盛认为这些房地产商仅能获得3430亿人民币的现金利润；而若是基于房价不变的假设，房地产商则将产生超过1.1万亿元人民币的现金利润。
高盛相信，目前的估值其实已经反映了房价的负增长趋势。不过在他们看来，就算房产税政策出台，也只会对这些房地产商的估值产生有限或短期的影响。
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