楼市信仰被击溃！鹤岗为何出现“1套1.6万”的白菜价？
格隆汇4月16日丨2018年6月，中国互联网教父马云在杭州某次峰会上，曾语出金句——“8年后，中国最便宜的东西可能就是房子了”。
当时来看，“房价未来将如葱”的论断有点骇人听闻，因为那时特别是三四线城市的楼市异常火爆，还被曝出排队买房晕倒的新闻。
此后，楼市开始趋冷降温，多地又开始了降价促销。到现在，黑龙江下辖地级市——鹤岗却因“白菜价”的楼市而走红，开启了楼市低价的先河。不到一年时间，马云一语成谶。
一、鹤岗“白菜价”楼市
据网络热传的截图显示，鹤岗一套46平米的房子总价1万6，折合每平米不到350元！
据媒体走访调查了解，网上反应的情况基本属实。根据某二手房网站显示，鹤岗市的一个“东山沿河北小区”，一套位于7楼的46平毛坯房(一室一厅)总价只有1.5万，折合一平方米326元。还低于网络上流传的一平方米348元的价格。
网上反应的几百元每平的房子，不少是棚户区改造分的房子，现在为毛坯房。其实，鹤岗市不同区域的二手房差别较大，均价在1546元/平米，有一些房源单价在600-700元，其中较贵的房源也有单价三四千的。特别注意的是，排名靠后的向阳区，4月挂牌均价环比降幅较大，达到3成，属于冷门区域，均价就只有600多。
(来源：吉屋网)
另据房天下显示，鹤岗的在售的5个新楼盘，均价在3200-4300元。这个新房价格也就是全国众多普通县域级别的楼市价格。当然，鹤岗的一些中心区，也依然有5000-6000或是8000-10000的楼盘，但被关注的比例仅有4%左右，而75%的用户关注的是3000元以下的楼盘。
总体来看，鹤岗的房价相对于人口同级别的县市来说真心便宜。特别是一些二手房，仅仅几万就能买一套，当然也是个例，不具备普遍性。有网友还调侃道：一万多可以去那边买一个，冬天可以去滑雪。
二、什么因素决定了低价？
楼市除了受货币政策与国家调控等影响，还与人口基数、产业基础、供需等因素有关。
首先，我们来看决定房价的长期因素之一的人口。
鹤岗是黑龙江省辖地级市，位于黑龙江省东北部，北隔黑龙江与俄罗斯相望，东南临松花江与佳木斯接壤，西屏小兴安岭与伊春为邻，处在黑龙江、松花江、小兴安岭“两江一岭”围成的“金三角”区域。
去年4月发布的《2018中国最新1-5线城市排名出炉》，鹤岗市位于5线城市行列。全市总面积为14684平方千米，下辖2个县和6个区。2017年，鹤岗市的总人口为100.95万人，户籍人口已经连续16年呈现负增长。
1997年鹤岗的人口就有110.9万人，到2001年达到顶峰的111.26万人，后持续流出，到2017年仅有100.95万人，20年总共减少了9.95万人。
2017年，鹤岗的城镇人口已经高达83.3万人，城镇化率已达到82.6%，意味着已经没有多少农民可以进城买房了。并且总人口还在不断净流出，未来高房价的人口基础不存在。
其次，再看当地产业。
鹤岗因煤而兴，因煤而困。在2011年，国务院公布第三批25座资源枯竭型城市，其中就包括鹤岗。之后，鹤岗政府不断培育新产业，目前当地的产业之一就是石墨烯。
2017年，鹤岗市实现地区生产总值282.9亿元，比上年增长7.3%。分产业来看，第一产业增加值93亿元，比上年增长5.2%；第二产业增加值87.6亿元，比上年增长9.5%；第三产业增加值102.3亿元，比上年增长7.5%。此外，鹤岗市99户规模以上工业企业增加值比上年增长15%。
但在2017年之前已经是连续3年负增长了。另外据披露，鹤岗2018年前三季度的GDP增速下滑4.4%。2017年鹤岗经济大变样，也主要是棚改所带来的房地产投资的猛增。现在看来，似乎是“昙花一现”。
最后，房价的涨跌直接原因就是供需失衡。
在棚改的带动下，鹤岗市2017年房地产投资翻倍增长。2017年，鹤岗市房地产开发完成投资8.1亿元，比上年增长114.2%。房屋施工面积160.7万平方米，比上年增长25%，其中住宅137.5万平方米，增长23.9%；新开工面积40.5万平方米，比上年增加3.2倍，其中住宅31.7万平方米。
而销售端，则明显感觉没有那么大的购买力。全年商品销售面积13.3万平方米，商品房销售额4亿元，比上年增长34.9%。
但看销售面积13.3万平安米，如果是按照100平米每套来看，全年也就销售了1300来套，如果是80平米每套，也就1600套。对于百万级的人口市，这点交易量着实非常低迷。
在大棚改的背景下，住房供给远远超过了需求，是房价萎靡的重要原因。
三、尾声
其实，对于全国中小城市来说，楼市还有一击。
4月8日，发改委下发《2019年新型城镇化建设重点任务》的通知。提到：继续加大户籍制度改革力度，在此前城区常住人口100万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上，城区常住人口100万——300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制；城区常住人口300万——500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。
对于超大特大城市，要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。这意味着Ⅱ型大城市，诸如乌鲁木齐、贵阳、石家庄、南昌、珠海、佛山等多个城市将出现“零门槛”落户。Ⅰ型大城市，诸如西安、哈尔滨、青岛等多城落户条件也将放开放宽落户。
从户籍制度的改革方向来看，未来人流会加剧往一二线城市，或省会或区域中心城市聚焦。那么，三四五线城市的人口净流出大概率是无法避免。没有人口，没有人气，楼市就没有未来。
其实，把视野放在全球来看也一样，不管是美国、日本、还是欧洲，大量的人口都聚集在大城市圈，房价很高昂就有基础。而没有人气的地方，房子白送也不一定有人要，比如日本、希腊、意大利很多地方就是。
现在在鹤岗，公安局招警政策中就提到，多类符合条件的公安院校毕业生可以享受到免费的“一车一房”。这有点类似国外免费送房的案例。
未来几年，还有重磅的房产税会出台，以后多余的房子会有谁来接盘呢？如果没有，那就只有烂在自己手里。
当时来看，“房价未来将如葱”的论断有点骇人听闻，因为那时特别是三四线城市的楼市异常火爆，还被曝出排队买房晕倒的新闻。
此后，楼市开始趋冷降温，多地又开始了降价促销。到现在，黑龙江下辖地级市——鹤岗却因“白菜价”的楼市而走红，开启了楼市低价的先河。不到一年时间，马云一语成谶。
一、鹤岗“白菜价”楼市
据网络热传的截图显示，鹤岗一套46平米的房子总价1万6，折合每平米不到350元！
据媒体走访调查了解，网上反应的情况基本属实。根据某二手房网站显示，鹤岗市的一个“东山沿河北小区”，一套位于7楼的46平毛坯房(一室一厅)总价只有1.5万，折合一平方米326元。还低于网络上流传的一平方米348元的价格。
网上反应的几百元每平的房子，不少是棚户区改造分的房子，现在为毛坯房。其实，鹤岗市不同区域的二手房差别较大，均价在1546元/平米，有一些房源单价在600-700元，其中较贵的房源也有单价三四千的。特别注意的是，排名靠后的向阳区，4月挂牌均价环比降幅较大，达到3成，属于冷门区域，均价就只有600多。
(来源：吉屋网)
另据房天下显示，鹤岗的在售的5个新楼盘，均价在3200-4300元。这个新房价格也就是全国众多普通县域级别的楼市价格。当然，鹤岗的一些中心区，也依然有5000-6000或是8000-10000的楼盘，但被关注的比例仅有4%左右，而75%的用户关注的是3000元以下的楼盘。
总体来看，鹤岗的房价相对于人口同级别的县市来说真心便宜。特别是一些二手房，仅仅几万就能买一套，当然也是个例，不具备普遍性。有网友还调侃道：一万多可以去那边买一个，冬天可以去滑雪。
二、什么因素决定了低价？
楼市除了受货币政策与国家调控等影响，还与人口基数、产业基础、供需等因素有关。
首先，我们来看决定房价的长期因素之一的人口。
鹤岗是黑龙江省辖地级市，位于黑龙江省东北部，北隔黑龙江与俄罗斯相望，东南临松花江与佳木斯接壤，西屏小兴安岭与伊春为邻，处在黑龙江、松花江、小兴安岭“两江一岭”围成的“金三角”区域。
去年4月发布的《2018中国最新1-5线城市排名出炉》，鹤岗市位于5线城市行列。全市总面积为14684平方千米，下辖2个县和6个区。2017年，鹤岗市的总人口为100.95万人，户籍人口已经连续16年呈现负增长。
1997年鹤岗的人口就有110.9万人，到2001年达到顶峰的111.26万人，后持续流出，到2017年仅有100.95万人，20年总共减少了9.95万人。
2017年，鹤岗的城镇人口已经高达83.3万人，城镇化率已达到82.6%，意味着已经没有多少农民可以进城买房了。并且总人口还在不断净流出，未来高房价的人口基础不存在。
其次，再看当地产业。
鹤岗因煤而兴，因煤而困。在2011年，国务院公布第三批25座资源枯竭型城市，其中就包括鹤岗。之后，鹤岗政府不断培育新产业，目前当地的产业之一就是石墨烯。
2017年，鹤岗市实现地区生产总值282.9亿元，比上年增长7.3%。分产业来看，第一产业增加值93亿元，比上年增长5.2%；第二产业增加值87.6亿元，比上年增长9.5%；第三产业增加值102.3亿元，比上年增长7.5%。此外，鹤岗市99户规模以上工业企业增加值比上年增长15%。
但在2017年之前已经是连续3年负增长了。另外据披露，鹤岗2018年前三季度的GDP增速下滑4.4%。2017年鹤岗经济大变样，也主要是棚改所带来的房地产投资的猛增。现在看来，似乎是“昙花一现”。
最后，房价的涨跌直接原因就是供需失衡。
在棚改的带动下，鹤岗市2017年房地产投资翻倍增长。2017年，鹤岗市房地产开发完成投资8.1亿元，比上年增长114.2%。房屋施工面积160.7万平方米，比上年增长25%，其中住宅137.5万平方米，增长23.9%；新开工面积40.5万平方米，比上年增加3.2倍，其中住宅31.7万平方米。
而销售端，则明显感觉没有那么大的购买力。全年商品销售面积13.3万平方米，商品房销售额4亿元，比上年增长34.9%。
但看销售面积13.3万平安米，如果是按照100平米每套来看，全年也就销售了1300来套，如果是80平米每套，也就1600套。对于百万级的人口市，这点交易量着实非常低迷。
在大棚改的背景下，住房供给远远超过了需求，是房价萎靡的重要原因。
三、尾声
其实，对于全国中小城市来说，楼市还有一击。
4月8日，发改委下发《2019年新型城镇化建设重点任务》的通知。提到：继续加大户籍制度改革力度，在此前城区常住人口100万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上，城区常住人口100万——300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制；城区常住人口300万——500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。
对于超大特大城市，要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。这意味着Ⅱ型大城市，诸如乌鲁木齐、贵阳、石家庄、南昌、珠海、佛山等多个城市将出现“零门槛”落户。Ⅰ型大城市，诸如西安、哈尔滨、青岛等多城落户条件也将放开放宽落户。
从户籍制度的改革方向来看，未来人流会加剧往一二线城市，或省会或区域中心城市聚焦。那么，三四五线城市的人口净流出大概率是无法避免。没有人口，没有人气，楼市就没有未来。
其实，把视野放在全球来看也一样，不管是美国、日本、还是欧洲，大量的人口都聚集在大城市圈，房价很高昂就有基础。而没有人气的地方，房子白送也不一定有人要，比如日本、希腊、意大利很多地方就是。
现在在鹤岗，公安局招警政策中就提到，多类符合条件的公安院校毕业生可以享受到免费的“一车一房”。这有点类似国外免费送房的案例。
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