4月房价涨，大佬房企负债攀升！风险来临谁先倒下？
最近的楼市很有意思，关于房价和地产商。
一边国统局的4月70城房价数据出炉。从下图中可以看到，小阳春热度不减。一线城市北京、上海、广州、深圳环比和同比来看，新房的价格都上涨了。
二线城市新房价格环比基本也是全线飘涨。
唯二下降的两座城市是三四线的韶关和赣州。此外桂林则环比和上个月持平。
涨的不仅是价格，还有幅度。对比上月统计局的70城数据你会发现：一二线城市的新房价格环比涨幅也是扩大了的，三四线城市则略有缩窄。
但你以为这就意味着4月份我国大中城市房价普涨了吗？可能也不对。因为新房价格受各种因素的制约，加上网签的滞后性等，往往并不能真是反应楼市真正的冷暖。
更能准确反应楼市情况的是二手房市场。
二手房市场情况就不如新房那么火热了。蜜姐从统计局网站看到，环比方面，下降的城市有12座，分别是：
济南、青岛、武汉、广州、成都、安庆、宜昌、常德、湛江、泸州、南充、遵义。
可以看到，以二三线城市居多。同比方面，下降仅上海一座城市。
综合来说，4月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨4.7%，涨幅比上月扩大0.5个百分点；二手住宅销售价格上涨0.8%，涨幅扩大0.3个百分点。
二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨12.3%和8.3%，涨幅均比上月扩大0.1个百分点。
三线城市新建商品住宅销售价格同比上涨11.3%，涨幅比上月回落0.1个百分点；二手住宅销售价格上涨8.4%，涨幅与上月相同。
仅从数据上看，楼市虽然稍有起色，但离起底回升还差了挺远。而且我国楼市的逻辑什么时候从数据上能预测出来过？基本都是政策市，数据只是作为短期参考。
所以，借此说楼市要回弹的，可能不是炒房的就是卖房的……这也是我想和蜜友们分享的第二点：关于房企负债。
最近蜜姐看到某权威媒体统计了50家上市房企的资产负债率（见今日词汇）情况，结果颇为惊讶。
知道房企们的负债率高，但当大佬房企们负债率都“走红”时，场面着实很震撼。
从统计的上图中可以看到，50家上市房企里，资产负债率超过80%的高达27家。负债率最高的中南建设(000961)达到了91.69%。
也正是中南建设，今年初刚收到深交所的问询函，问询函内容过于专业蜜姐就不展开了。简单说背后反映的是中南建设盈利能力不足。
但不想当将军的士兵不是好演员，从其超高的负债率里蜜友们也会看到这家房企的野心。中南建设的梦想是希望在未来三到五年内能够达到TOP15的水平，进入第一阵营当中。
目前大佬房企纷纷多元化，中小房企自身难保的情况下。如何迎难而上，在既有格局下杀出重围？蜜姐很期待。
在负债率top10房企里我们还看到了前几天刚被深交所问话的泰禾集团(000732)。资产负债率80%多还算小的，泰禾的净负债才叫惊人，2017年接近500%，2018年接近400%……
此外，还有传统的大佬房企碧桂园、万科等，负债率也是上升到了新高度。值得一提的是万科。年报显示，2018年万科的现金流净流入336.18亿元，同比下滑59.16%，为2016年以来的最低水平。
负债方面却是节节攀升。截止2018年底，万科A资产负债率为84.59%，创下了其从1991年上市以来的新高。
碧桂园资产负债率也是创下2008年上市以来的年度最高值：89.36%。
当然这和房企的体量有关，因为在预售制国情下，很多房企的应收款变成了负债。
但净负债也并不安全。以万科为例，2018年万科净负债30.9%，是过去10年同期净负债率中的最高水平。2017年底这一数字为8.8%。
业界有句话说得很经典，“
逆势扩张是找死，主动收缩是等死”。这句话不仅适用于房企，似乎也适用于房产投资者。
过去十年，是我国房地产行业发展的黄金十年，直到2018年达到顶点。
当泡沫从顶部开始下跌的时候，房地产的投资品属性又会显现出来，就如股票市场一样，获利盘将会急切卖出多余的房产保住利润，同时也有大批炒作者抛盘止损。
只有大批“刚需”和部分“投资客”无奈而继续坚守等待下一次房地产的上涨周期。
目前来看，楼市上涨动力不足。如果国际环境还好，房价“稳”是头等大事。长期来看，如果对比欧美等发达国家，我国内地房地产市场发展上行趋势还远没有结束。
庞大的人口基数、日益提升消费升级需求以及宏观经济未来触底反弹的宏观基本面……都将成为日后房价的助力。
房价阶段性波动、房企高负债，在大局面前都是小小浪花。就看谁能挺过去，就是赢家。（微.信.公.众.号.闺.蜜.财.经）
一边国统局的4月70城房价数据出炉。从下图中可以看到，小阳春热度不减。一线城市北京、上海、广州、深圳环比和同比来看，新房的价格都上涨了。
二线城市新房价格环比基本也是全线飘涨。
唯二下降的两座城市是三四线的韶关和赣州。此外桂林则环比和上个月持平。
涨的不仅是价格，还有幅度。对比上月统计局的70城数据你会发现：一二线城市的新房价格环比涨幅也是扩大了的，三四线城市则略有缩窄。
但你以为这就意味着4月份我国大中城市房价普涨了吗？可能也不对。因为新房价格受各种因素的制约，加上网签的滞后性等，往往并不能真是反应楼市真正的冷暖。
更能准确反应楼市情况的是二手房市场。
二手房市场情况就不如新房那么火热了。蜜姐从统计局网站看到，环比方面，下降的城市有12座，分别是：
济南、青岛、武汉、广州、成都、安庆、宜昌、常德、湛江、泸州、南充、遵义。
可以看到，以二三线城市居多。同比方面，下降仅上海一座城市。
综合来说，4月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨4.7%，涨幅比上月扩大0.5个百分点；二手住宅销售价格上涨0.8%，涨幅扩大0.3个百分点。
二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨12.3%和8.3%，涨幅均比上月扩大0.1个百分点。
三线城市新建商品住宅销售价格同比上涨11.3%，涨幅比上月回落0.1个百分点；二手住宅销售价格上涨8.4%，涨幅与上月相同。
仅从数据上看，楼市虽然稍有起色，但离起底回升还差了挺远。而且我国楼市的逻辑什么时候从数据上能预测出来过？基本都是政策市，数据只是作为短期参考。
所以，借此说楼市要回弹的，可能不是炒房的就是卖房的……这也是我想和蜜友们分享的第二点：关于房企负债。
最近蜜姐看到某权威媒体统计了50家上市房企的资产负债率（见今日词汇）情况，结果颇为惊讶。
知道房企们的负债率高，但当大佬房企们负债率都“走红”时，场面着实很震撼。
从统计的上图中可以看到，50家上市房企里，资产负债率超过80%的高达27家。负债率最高的中南建设(000961)达到了91.69%。
也正是中南建设，今年初刚收到深交所的问询函，问询函内容过于专业蜜姐就不展开了。简单说背后反映的是中南建设盈利能力不足。
但不想当将军的士兵不是好演员，从其超高的负债率里蜜友们也会看到这家房企的野心。中南建设的梦想是希望在未来三到五年内能够达到TOP15的水平，进入第一阵营当中。
目前大佬房企纷纷多元化，中小房企自身难保的情况下。如何迎难而上，在既有格局下杀出重围？蜜姐很期待。
在负债率top10房企里我们还看到了前几天刚被深交所问话的泰禾集团(000732)。资产负债率80%多还算小的，泰禾的净负债才叫惊人，2017年接近500%，2018年接近400%……
此外，还有传统的大佬房企碧桂园、万科等，负债率也是上升到了新高度。值得一提的是万科。年报显示，2018年万科的现金流净流入336.18亿元，同比下滑59.16%，为2016年以来的最低水平。
负债方面却是节节攀升。截止2018年底，万科A资产负债率为84.59%，创下了其从1991年上市以来的新高。
碧桂园资产负债率也是创下2008年上市以来的年度最高值：89.36%。
当然这和房企的体量有关，因为在预售制国情下，很多房企的应收款变成了负债。
但净负债也并不安全。以万科为例，2018年万科净负债30.9%，是过去10年同期净负债率中的最高水平。2017年底这一数字为8.8%。
业界有句话说得很经典，“
逆势扩张是找死，主动收缩是等死”。这句话不仅适用于房企，似乎也适用于房产投资者。
过去十年，是我国房地产行业发展的黄金十年，直到2018年达到顶点。
当泡沫从顶部开始下跌的时候，房地产的投资品属性又会显现出来，就如股票市场一样，获利盘将会急切卖出多余的房产保住利润，同时也有大批炒作者抛盘止损。
只有大批“刚需”和部分“投资客”无奈而继续坚守等待下一次房地产的上涨周期。
目前来看，楼市上涨动力不足。如果国际环境还好，房价“稳”是头等大事。长期来看，如果对比欧美等发达国家，我国内地房地产市场发展上行趋势还远没有结束。
庞大的人口基数、日益提升消费升级需求以及宏观经济未来触底反弹的宏观基本面……都将成为日后房价的助力。
房价阶段性波动、房企高负债，在大局面前都是小小浪花。就看谁能挺过去，就是赢家。（微.信.公.众.号.闺.蜜.财.经）
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